전세금 못 받았을 때, 내용증명부터 임차권등기·소송까지 - 보증금 반환 가이드
전세금을 돌려받지 못하는 사례가 종종 뉴스에 언급되곤 합니다.
특히 수도권 외곽과 지방 도심에서는
역전세로 인해 집주인이 보증금을
제때 돌려주지 못하는 상황이 계속 늘고 있는 실정입니다.
이럴 때일수록 더 중요한 것은,
절차를 정확히 이해하고 실수 없이 대응해 나가는 것입니다.
전세금을 돌려받지 못하실 때
어떤 순서로, 왜 그렇게 해야 하는지 제대로 알고 대응하지 않으면
큰 손해를 보는 상황도 생길 수 있습니다.
1. 계약 만료 2개월 전, 반드시 ‘계약 종료 의사’를 증거로 남겨야 합니다
전세계약은 특별히 다른 말을 하지 않으면 자동으로 연장되는 구조입니다.
그래서 집주인에게 구두로 '저는 이사 나갈 생각입니다'라고
말만 해서는 법적인 보호를 받기 어렵습니다.
민법상 임차인은 계약이 끝나기
최소 2개월 전까지 계약을 종료하겠다는 의사를 명확히 밝혀야 하고,
이를 상대방이 분명하게 인지할 수 있는 방식으로 전달하는 것이 중요합니다.
나중에 법적 분쟁이 생겼을 때 그 사실을 증명하기 어려운 문제가 있습니다.
그래서 일반적으로는 내용증명 우편을
이용하시는 것이 가장 확실한 방법입니다.
내용증명은 단지 협박 수단이 아니라,
'저는 이 계약을 연장하지 않겠다고 기한 내에 통지했습니다'라는
점을 우체국과 국가 기록에 남겨주는 증거 절차입니다.
▶ 요약하면,
- 계약 만료일 2개월 전에 계약 종료 의사를 밝히지 않으면,
집주인이 '계약이 자동 연장되었으므로
지금은 만기 아니다'라고 주장할 수 있습니다. - 이런 경우, 내가 나중에 내용증명을 보내거나 소송을 제기해도
법적으로 ‘계약이 끝나지 않은 상태’로 간주될 수 있어,
대응 자체가 어려워질 수 있습니다.
2. 전세 만기인데 보증금을 못 받았다면?
전세 계약이 끝났지만, 집주인이 보증금을 돌려주지 않고 있는 상황.
그렇다고 계속 기다릴 수만은 없고,
다음 집으로 이사도 해야 하는 경우라면
많은 분들이 이렇게 말씀하시곤 합니다.
하지만 여기에는 아주 중요한 함정이 하나 있습니다.
보증금을 못 받은 채 이사를 먼저 해버리면,
내가 갖고 있던 우선변제권이나 대항력이 사라질 수 있다는 점입니다.
3. 왜 임차권 등기명령이 필요한가요?
전세 보증금 반환을 받을 때 가장 중요한 건
‘확정일자와 전입신고’가 살아 있어야 우선변제를 받을 수 있다는 점입니다.
하지만 이사를 가는 순간
→ 전입신고가 말소되고
→ 주민등록이 옮겨지기 때문에
확정일자와 전입일 기준의 보호장치가 함께 사라집니다.
그래서 이사 전에 ‘임차권 등기명령’을 법원에 신청해두면,
집을 비운 이후에도
사실을 등기부등본에 공적으로 남길 수 있습니다.
이게 있어야
나중에 그 집이 경매에 넘어가더라도
보증금 일부라도 우선적으로 받을 수 있는 자격을 유지하게 됩니다.
📝 실제 신청 방법은 어렵지 않습니다
◾️ 준비할 서류
- 전세계약서 (확정일자 포함)
- 주민등록등본
- 전입세대열람원
- 대상 주택의 등기부등본
◾️ 어디서 신청하나요?
- 집이 있는 곳을 관할하는 지방법원 민원실
- 대법원 전자소송 시스템 (비회원 신청 가능)
◾️ 비용은 얼마나 드나요?
인지대 + 송달료 포함해 약 2~3만 원 선
◾️ 주의사항
반드시 ‘이사하기 전에 신청’해야 합니다.
이미 퇴거한 뒤라면 전입 기준일이 사라져서 법적 보호를 받기 어려울 수 있습니다.
▶ 다시 강조드리자면,
보증금을 못 받은 상태로 이사하셔야 한다면,
임차권 등기명령은 반드시 선행돼야 하는 절차입니다.
이걸 해두지 않으면 나중에
보증금을 돌려받을 가능성이 훨씬 낮아집니다.
그뿐 아니라, 계속 보증금을 못 받는 동안에도
‘5%의 법정이자’를 청구할 수 있는 권리도 생기게 됩니다.
4. 그래도 보증금을 안 준다면?
내용증명을 보냈고, 임차권 등기명령도 신청해
내 권리는 등기부등본에 명확하게 남겨두었습니다.
그런데도 집주인이 보증금을 계속 돌려주지 않는다면
이제는 정식으로 민사소송을 제기해야 할 시점입니다.
📝 보증금 반환청구 소송, 반드시 변호사가 필요한가요?
그렇지는 않습니다.
요즘은 대법원 전자소송 시스템이 잘 갖춰져 있어,
직접 소장을 작성해 접수하시는 분들도 많습니다.
| 방법 | 장점 | 유의할 점 |
|---|---|---|
| 직접 신청 (전자소송) | 비용이 적고 빠름 | 서류 준비와 절차 이해가 필요 |
| 법률구조공단 도움 | 무료 또는 저렴 | 소득 조건 충족 시에만 가능 |
| 변호사 선임 | 부담은 적고 안정적 | 수임료(보통 30~50만 원 이상) 발생 |
📝 청구 내용은 어떻게 구성되나요?
- 청구금액: 전세보증금 전액
- 지연이자: 통상 연 12% (소송 제기일 다음날부터 계산)
- 소송 비용: 인지대 + 송달료 포함하여 약 5~10만 원
보통은 소장을 접수하고 나면
→ 상대방에게 소송 통지
→ 답변서 제출 여부
→ 재판 일정 잡힘
→ 1~2회 심문 후 판결
이라는 순서로 진행되며,
통상 2~6개월 내 판결이 나는 경우가 많습니다.
📝 판결만 받으면 끝인가요?
판결을 받더라도
집주인 명의의 재산이 없다면 강제집행이 어려울 수 있습니다.
따라서 소송을 제기하기 전,
아래 두 가지는 꼭 확인해보시는 것이 좋습니다.
① 대상 주택 등기부등본 확인
- 근저당이 잡혀 있거나, 선순위 세입자가 있는지
- 경매가 진행 중인지
- 명의가 실제 집주인과 일치하는지
② 집주인의 다른 재산 파악
- 차량, 통장, 급여, 임대료 수익 등
- 판결 후 강제집행 또는 채권추심 대상이 될 수 있음
5. 자주 묻는 질문 (FAQ)
Q. 꼭 내용증명을 보내야 하나요?
네, 거의 반드시 필요합니다.
내용증명은 단순한 편지가 아니라,
'계약을 종료하고 보증금을 돌려받고자 한다'는 의사를
국가기관 기록으로 남겨두는 증거입니다.
말로만 전달했다가 '못 들었다'고 주장되면 매우 불리해질 수 있습니다.
Q. 계약 만료일이 지나기 전에 임차권 등기명령을 하면 안 되나요?
이사 전에 신청하시는 것이 핵심입니다.
계약 만료일 전에 하더라도 큰 문제는 없지만,
이사한 후에 신청하면
전입신고가 말소되어 등기 효력이 약화될 수 있습니다.
퇴거 전에 등기명령을 완료해두시는 게 가장 안전합니다.
Q. 판결 받으면 바로 돈을 돌려받을 수 있나요?
판결은 집행의 전제일 뿐, 자동으로 돈이 들어오는 것은 아닙니다.
상대방이 자발적으로 지급하지 않으면
강제집행(채권압류, 부동산 경매 등)을 별도로 신청해야 합니다.
그래서 소송 전에 집주인의 재산 상태를 확인해두는 것이 중요합니다.
6. 법적으로 하나씩 절차를 밟기
전세금을 돌려받지 못한 상황은 누구에게나 큰 스트레스입니다.
하지만 감정적으로 대응하기보다는
법적으로 효력을 갖는 절차를
하나씩 밟아가시는 것이 가장 확실한 대응이 됩니다.
- 계약 종료 2개월 전
→ ‘내용증명’으로 계약 종료 의사 통보 - 보증금 미지급 상태에서 이사할 경우
→ ‘임차권 등기명령’ 반드시 신청 - 계속 지급하지 않을 경우
→ ‘보증금 반환소송’으로 판결 + 지연이자 + 강제집행까지
이 세 단계는 단순한 팁이 아니라,
내 돈을 지키기 위한 실질적인 권리 절차입니다.
하지만 필요한 절차를 알고,
순서대로 차근차근 밟아간다면
적어도 법은 당신의 편에 서게 됩니다.
※ 구체적인 사안에 따라 법률적 해석이나 대응이 달라질 수 있으므로,
필요 시 반드시 변호사 또는 공공기관을 통한 상담을 권장드립니다.