전세사기 끝난 줄 알았는데... 경매 중 다시 임대?
법의 빈틈을 노린 기묘한 사기 수법
'전세사기 피해자가 빠져나간 빈집이,
몇 달 뒤 다른 사람에게 월세로 임대된다면?'
처음 들으면 믿기 어려운 이야기입니다.
하지만 실제로 보증보험·경매·명도 절차의 ‘틈새’를 노린 사기가 존재합니다.
피해자는 세입자뿐 아니라, 새로 집을 낙찰받은 사람까지 확대되죠.
1. 어떻게 이런 일이 생길까?
보통 전세사기가 발생하면,
보증보험(HUG나 HF 등)이 세입자에게 보증금을 대신 지급(대위변제) 합니다.
이후 보증기관은 돈을 회수하기 위해 그 집을 경매에 부치죠.
경매가 시작되면 집은 당연히 비어 있어야 합니다.
그런데 문제는, 그 기간이 너무 길다는 것.
보통 1년~2년 이상 걸리기도 하는데,
이 ‘공백기’를 노려 악성 임대업자나 중개업자가 나타납니다.
'경매 진행 중인 집, 싸게 월세로 드려요.'
'보증보험에서 이미 처리된 집이라 문제 없어요.'
이런 말에 속아 계약을 하면,
세입자는 나중에 집을 강제퇴거당하거나 보증금을 잃는 위험에 처합니다.
2. 보증보험과 집주인, ‘열쇠’의 법적 함정
보증보험이 세입자에게 돈을 대신 지급했더라도,
법적으로는 집 소유권이 아직 ‘전 집주인’에게 남아 있습니다.
그래서 간혹 '집주인이 비밀번호나 열쇠를 달라'고 요구하는 경우가 있습니다.
보증기관이나 경매 담당자가 이런 말을 전할 수도 있죠.
하지만 여기서 절대 하면 안 되는 행동이 있습니다.
비밀번호나 열쇠를 함부로 넘겨주는 것.
열쇠를 넘긴 순간, 법적으로는
'점유를 포기했다(=집을 인도했다)'로 해석될 위험이 있습니다.
그 결과, 보증보험 청구나 임차권 보호가 불리해질 수 있죠.
따라서 이런 요구가 있더라도
반드시 서면 요청·법률상담 후에 대응해야 합니다.
3. 낙찰받은 사람에게 ‘이사비’ 요구?
집이 경매로 팔리면 새로운 주인(A씨)이 생깁니다.
A씨는 법원에서 낙찰을 받고, 대금을 납부하면 소유권을 얻게 되죠.
그런데 그 순간, 예상치 못한 일이 벌어집니다.
'이사비 주시면 바로 나갈게요.'
'안 주면 버티겠어요.'
문제는 — 이사비(명도비)를 줄 법적 의무가 없다는 점입니다.
그럼에도 불구하고 일부 점유자들은
이 돈을 ‘명도 방해비’처럼 요구합니다.
현실적으로 낙찰자 입장에선
소송이나 강제집행보다 빠르게 해결하려고 돈을 주는 경우도 있지만,
법적으로는 강제집행(인도명령) 절차를 밟으면 충분히 퇴거시킬 수 있습니다.
명도비는 ‘의무’가 아니라 ‘협상 수단’입니다.
악용하는 사람에게는 절대 현금으로 지급하지 마세요.
4. ‘점유자 바꾸기’라는 꼼수까지
더 교묘한 수법도 있습니다.
집 안에 있던 사람이 사라지고,
다른 사람이 새로 들어와
'여기서 월세 내고 살아요'라고 주장하는 경우죠.
이건 명백한 불법 점유·경매 방해 행위입니다.
낙찰자는 인도명령 → 강제집행 절차로 대응할 수 있으며,
점유자가 누군지 모를 경우에는
전 주인(채무자) 명의로 인도명령을 신청할 수 있습니다.
법의 절차를 역이용하는 이런 사례가 실제로 존재합니다.
하지만 대응법을 알면 절대 무력하지 않습니다.
5. 초보자도 막을 수 있는 실전 방어 전략
1) 세입자라면 지금 즉시 해야 할 3가지
| 단계 | 행동 | 이유 · 효과 |
|---|---|---|
| ① | 전입신고 + 확정일자 | 기본 보호장치입니다. 이 두 가지가 있어야 보증금 우선 변제권이 생깁니다. |
| ② | 보증보험 가입 | HUG 또는 HF 보증보험에 가입하면 전세금 미반환 시 대지급 받을 수 있습니다. (단, 약관 확인 필수) |
| ③ | 임차권등기명령 | 집주인이 보증금을 안 돌려줄 때 ‘집을 비우기 전’ 신청해야 효력 있습니다. 열쇠 먼저 넘기지 마세요. |
팁 :
보증보험 청구 중이라면
집 사진 및 전입증명서를 반드시 보관하세요.
'점유 사실’을 증명해야 합니다.
2) 낙찰자라면 꼭 알아야 할 3단계
| 단계 | 행동 | 설명 |
|---|---|---|
| ① | 등기부·점유자 확인 | 전세권 및 임차권 등기 여부를 확인해야 명도 기간과 비용을 예측할 수 있습니다. |
| ② | 인도명령 신청 | 낙찰 후 점유자가 나가지 않을 때 법원에 ‘나가달라’는 명령을 요청합니다. |
| ③ | 강제집행 대비 | 인도명령 불이행 시 집행관을 통해 강제로 퇴거 가능합니다. (소요 기간 예상 2~3 개월) |
주의 :
경매 중인 집을 ‘공실 확인 없이’
임대하면 본인도 법적 책임을 질 수 있습니다.
6. 명도비 요구, 어디까지가 합법일까?
명도비는 법적으로 ‘의무’가 아닌 ‘합의’ 개념입니다.
하지만 현실에서는 ‘소송 시간 단축용 협상 수단’으로 활용되죠.
- 명도비 지급 가능 사례
- 점유자와 명시적 퇴거 합의를 체결하고 서면 계약 한 경우
- 금액이 합리적(수십만~100만 원 수준)이고 증빙이 남을 때
- 불법 또는 사기 위험 사례
- 집을 비워주지 않겠다며 ‘이사비 협박’ 하는 경우
- 현금 요구 또는 서류 없이 받는 경우
명도비를 주더라도 반드시 ‘퇴거 합의서’와 ‘계좌이체 증빙’을 남기세요.
7. 피해 후 대응 매뉴얼
- 증거 보존
– 계약서, 전입신고 사실증명, 통장 입출금 내역, 문자 및 통화 녹취 - 보증보험 기관 문의
– HUG 또는 HF 고객센터에 대지급 상황 및 필요 서류 확인 - 법률 상담
– 대한법률구조공단(☎ 132) 또는 지방자치단체 무료상담 활용 - 인도명령·강제집행 신청
– 법원 민원실 또는 변호사를 통해 진행
8. 법의 빈틈은 정보의 빈틈에서 시작된다
경매 사기나 보증보험 사기는
제도 자체의 문제가 아니라, 제도를 모르는 틈 에서 발생합니다.
열쇠 하나, 확정일자 하나가 운명을 바꾸는 세상입니다.
'부동산은 돈의 문제 이전에, 정보의 게임이다.'
전세 계약 전에는 반드시 직접 확인해 보세요.